El Ayuntamiento de Níjar tiene en trámite dos proyectos de actuación para dos hoteles en Rodalquilar, en suelo clasificado como no urbanizable de especial protección por encontrarse dentro del Parque Natural Cabo de Gata-Níjar. Dichas actuaciones deben someterse a declaración de utilidad pública o interés social que deberá otorgar el ayuntamiento, debiendo obtener previamente la correspondiente autorización ambiental unificada (AAU) por parte de la Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible de la Junta de Andalucía.
Hace unos meses era el hotel del Cortijo Las Chiqueras en Los Genoveses y ahora son dos hoteles más en el entorno de Rodalquilar, separados entre si, menos de 500 metros. Todos tienen en común que pretenden construirse en suelo no urbanizable, clasificado por el PORN del Parque Natural como zonas C1 (zonas de Cultivos agrícolas). El criterio de ordenación en esta categoría es el mantenimiento de la capacidad agrológica de los suelos, así como las actividades agrarias y de aquellas otras compatibles. Entre las actividades consideradas compatibles en las zonas C1 figura la rehabilitación de construcciones, pero no el uso como alojamiento turístico. Además, se considera compatible en las zonas C1, los aprovechamientos agrícolas, la implantación de nuevos cultivos, la actividad ganadera, la actividad cinegética, la investigación científica, actividades de uso público y de educación ambiental, las construcciones de nueva planta destinadas a la gestión del Parque Natural y las vinculadas a los aprovechamientos agropecuarios. En definitiva, usos y actividades propios de una zona de carácter agrícola.
El Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) del Parque Natural, establece como actuación compatible los establecimientos turísticos en el medio rural en las zonas C3 (Núcleos habitados existentes y otras zonas transformadas). En dichas zonas se considera compatible “Las nuevas edificaciones y la rehabilitación de las existentes para el desarrollo de actividades ligadas al turismo en el medio rural y las actividades de carácter artesanal declaradas de interés público, salvo en las zonas alteradas por la explotación minera y otras zonas degradadas”. En definitiva, el uso hotelero en el Parque Natural solo se indica como compatible en las zonas C3 y en las zonas D (núcleos urbanos).
Mapa de situación de los dos hoteles. Cartografía del Instituto Geográfico Nacional.
El proyecto de actuación del hotel debe justificar la necesidad de implantación de la actividad en suelo no urbanizable, algo que en principio no parece poder justificarse en ninguno de los dos casos, teniendo en cuenta que existe un núcleo urbano muy próximo (Rodalquilar) en el que es factible implantar un establecimiento hotelero y es una construcción propia del suelo urbano y no de un suelo agrícola no urbanizable, que además se encuentra en un espacio natural protegido (Parque Natural, ZEC, ZEPA, ZEPIM, etc.). Existe mucho suelo libre disponible en los núcleos urbanos del Parque Natural, como para que además, se construyan edificaciones en suelo no urbanizable.
Indicamos a continuación las características principales de cada uno de los hoteles proyectados.
HOTEL DEL PARAJE EL ALBARDINAL
Está promovido por la mercantil Rodalquilarita, S.L. y se emplaza en la parcela catastral 15 del polígono 154 del paraje El Albardinal de Rodalquilar. En la parcela existen las ruinas de un antiguo cortijo con una superficie rehabilitable de 110,20 m2, según consta en un informe del Ayuntamiento de Níjar. La actuación consiste en la reconstrucción de las citadas ruinas y la ampliación de las mismas en un 100% de su superficie, resultando un hotel de 220,40 m2 en planta baja y la misma superficie en planta sótano. El hotel tendrá seis habitaciones (en planos aparecen 6, pero en el estudio de viabilidad del proyecto, indica que son 7) además de zonas comunes, piscina, aparcamientos y zonas ajardinadas. Resulta llamativo que se pretenda construir un sótano tan grande para el que no se justifica suficientemente su necesidad. Por otra parte, si las ruinas del cortijo no tenían sótano, esta superficie aunque esté bajo rasante es superficie construida, que debe computar como tal y por lo tanto se está excediendo notablemente la superficie permitida.
El proyecto no especifica la superficie total de la actuación, ya que debe considerarse, no solo la superficie construida de la edificación, sino todo el acondicionamiento de los alrededores (aparcamientos, accesos, jardines, etc.). Tampoco detalla materiales de acabados, pavimentación, tipo de alumbrado exterior, etc.
Panorámica del entorno de los dos hoteles proyectados.
HOTEL DEL CAMINO DEL PLAYAZO
Este hotel está promovido por dos particulares y se emplaza en la parcela 26 del polígono 238 (T.M. de Níjar), en el Camino del Playazo nº 3. La actuación consiste en la rehabilitación de un cortijo existente de 126,96 m2 y un corral de 36,14 m2 (en total 163,10 m2) y la ampliación de una superficie de 152,35 m2 (obra de nueva planta), lo que supone una superficie total de edificación de 315,45 m2. El hotel tendrá ocho habitaciones y salón social, con piscina, terraza, patio, una era, aparcamientos y otros espacios libres. Llama la atención la construcción de una era (no se trata de la rehabilitación de una era existente, sino que se construye nueva). Desde luego si el uso al que se destina no es el propio de una era (espacio para trillar los cereales y aventarlos para la obtención del grano), no debería denominarse así, ya que da la impresión de que es la excusa para pavimentar una zona (314,16 m2) y no llamarle patio o terraza.
La actuación está sometida a Autorización Ambiental Unificada, que se tramita en el expediente AAU/AL/0030/18 en la Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible.
En la siguiente tabla se indican los datos que caracterizan a cada una de las actuaciones.
Si finalmente el Ayuntamiento de Níjar declara la actuación de utilidad pública o interés social, el promotor deberá pagar una prestación compensatoria del 2% del presupuesto o coste de la inversión, así como constituir un aval o garantía por importe del 10% de la inversión. Además, deberá pagar la tasa y el impuesto por la licencia de obras y la de primera ocupación cuando termine las obras. Pero con esto no terminan los ingresos del Ayuntamiento de Níjar, ya que cada año ingresaría el impuesto de bienes inmuebles (IBI) correspondiente al establecimiento hotelero. Como puede verse, desde el punto de vista económico, al ayuntamiento le vienen muy bien este tipo de actuaciones, ya que engrosa las arcas municipales.
En la Asociación Amigos del Parque Natural Cabo de Gata-Níjar consideramos que no deben autorizarse nuevos hoteles en zonas C1, ya que no es un uso característico del suelo agrícola y supone una degradación del espacio natural protegido al incrementar la presión antrópica en el medio rural. Este tipo de establecimientos transforman el entorno en el que se ubican, con pavimentación de las zonas circundantes, vallado de recintos, creación de aparcamientos, compactación del terreno, construcción de piscinas, etc. Se incrementa el tráfico de vehículos, no solo de clientes, sino también de empleados, proveedores, empresas de mantenimiento, etc. Por todo ello, la oferta hotelera en el Parque Natural debe limitarse a los núcleos urbanos o a lo sumo a las zonas C3 que reúnan los requisitos adecuados.
Si no se pone freno a la autorización de hoteles en las zonas C1, el Parque Natural acabará por llenarse de este tipo de establecimientos dispersos por todo el territorio protegido, lo que incrementa la degradación del medio natural, desfigura el paisaje y contribuye a una mayor masificación del espacio protegido.
